Какие документы необходимы для сделки
Воскресенье, 11.12.2016, 05:13
Приветствую Вас Гость

Главная | Регистрация | Вход | RSS
Главная » 2014 » Февраль » 20 » Какие документы необходимы для сделки
03:38

Какие документы необходимы для сделки





Какие документы необходимы для сделки

Татьяна Родионова

Чем раньше и детальнее подготовит свои документы продавец, тем больше у него шансов оперативно

завершить продажу или обмен своего жилья. Нужно заранее позаботиться, чтобы все слова о

квартире подтверждались документально.

Документы для продажи жильяНа первой стадии быстрее и проще заготовить свежую форму 7 (техническую характеристику объекта недвижимости) и форму 9 (справку обо всех зарегистрированных). Но форма 7 не содержит плана с точными размерами – длины каждой стены, общей площади каждого помещения. План квартиры воспроизведен в паспортах – техническом и кадастровом. Поэтому обращаться в районное отделение Федерального бюро технической инвентаризации (ПИБ – в Петербурге или БТИ – в Ленинградской области) и получить эти паспорта стоит как можно раньше. Почему речь идет не о «техпаспорте», а о паспортах? Дело в том, что теперь документ состоит из двух частей – собственно «паспорта на квартиру»: техническая документация, отражающая сведения о постройке (здании), в которой жилище расположено, метраж всех помещений, инвентаризационную стоимость, актуальную на данный момент (но нисколько не совпадающую с коммерческой ценой объекта), план квартиры; вторая часть – это кадастровый паспорт, который характеризует вид объекта недвижимого имущества. И здесь сразу видно, дом это, квартира или комната, даны учетные номера, указан точный адрес и назначение помещения.

Особенно важно с самого начала быть уверенным, что с правоустанавливающими документами все в порядке. Это чаще всего договоры: приватизации (безвозмездной передачи квартиры в собственность граждан), купли­-продажи, дарения, нотариально оформленной мены (фактически – встречной купли­продажи двух или более объектов недвижимости).

Если продается квартира в новом доме, собственник должен иметь договор долевого участия и акт приема­передачи конкретной квартиры. В домах ЖСК (обычно – советского периода) это будет справка ЖСК о выплате пая. Если это наследство, владелец оформляет через нотариуса Свидетельство о праве на наследство (по закону или по завещанию).

Менее распространенный и часто пугающий покупателя вид правоустанавливающего документа – решение суда. Но лучше сразу показать документ и дать возможность внимательно ознакомиться с содержанием. Ведь в абсолютном большинстве случаев подобное установление прав возникает не в результате жестокого судебного спора, грозящего дальнейшей позиционной войной и гипотетической потерей прав, а когда нет другой возможности напрямую оформить права собственности. Так, в свое время только через суд можно было оформить приватизацию жилья в ряде ведомственных домов, или зданий, не учтенных в БТИ (особенно – в Лен­области). В середине 1990­х через суд нередко получали собственность дольщики в новостройке... Судебное разбирательство наследных дел и «передел» собственности часто также не результат жесткой борьбы, а свидетельство медлительности – например, когда наследник пропустил срок подачи заявления на вступление в наследство.

«Виза» государства

Каждое возникновение или переход прав фиксируется в регистрационном государственном учреждении, о чем должна быть сделана соответствующая запись либо выдан отдельный документ – свидетельство о регистрации права собственности на объект. До 1994 года подобные действия производил ПИБ – проектно-­инвентаризационное бюро. Прямо на договор ставился штамп, в который от руки вносились сведения о домовладении (под таковым подразумевались отдельные квартиры или доли в них) и о собственнике. Далее – печать учреждения и подпись должностного лица. Если подобные отметки есть на договоре приватизации или купли-­продажи образца начала 1990­х, то снова регистрировать договор и оформлять отдельное свидетельство не нужно. Сведения о собственниках должны были попасть в государственный реестр. Далее полномочия по регистрации неоднократно переходили из одного ведомства в другое. Несколько лет свидетельство подшивалось к договору в обязательном порядке. Теперь это отдельный лист, и хранить его надо так же бережно, как и основной документ.

Важно с самого начала быть уверенным, что с документами все в порядке

Казусы и ребусы

Продавцу следует все документы как можно быстрее показать агенту. Ведь иногда возникают курьезы, выявить которые заблаговременно может только профессионал. Так, согласно п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, владельцы кооператива могут жить десятилетиями, не оформляя никаких документов, – пока не решат продать или обменять свою недвижимость. Тогда­то им и понадобится правоустанавливающий документ – справка (в двух экземплярах) о праве собственности – оформляется по установленной форме и подписывается у председателя и бухгалтера кооператива. А для регистрации этой справки надо собрать пакет документов, похожий на тот, что собирают для приватизации: копию ордера (договора о найме), форму 9, технический (а с недавнего времени – еще и кадастровый) паспорт. К справке будет оформлено дополнительно свидетельство о регистрации прав собственности. Далее необходимо учитывать, что в квартирах ЖСК первоначально право собственности по справке оформляется на пайщика – члена кооператива, независимо от того, сколько членов семьи с ним проживают.

Другой пример неприятного сюрприза – результат действовавшего некоторое время механизма приватизации в общую совместную собственность, без выделения долей. Если один из собственников с тех пор успел перейти в мир иной, члены его семьи могут не ведать, что им предстоит пройти полный путь оформления наследства с выделением долей. Даже если иных претендентов на наследство, кроме совладельцев умершего, нет, документы надо привести в соответствие с законом, иначе сделку не провести.

«Прописки­выписки»

Помимо прав собственности важны права проживания, подтверждаемые формой 9 – справкой о людях, зарегистрированных в квартире. Собственник может быть единственным, а в квартире или комнате «прописаны» несколько членов семьи. Или вовсе посторонние люди, если владелец предоставил им такое право. Современный Жилищный кодекс позволяет трактовать ситуацию с зарегистрированными «несобственниками» в несколько облегченном варианте – в случае продажи недвижимости чаще всего их удастся «выписать» по суду. Но лучше сразу предъявить миру всех обладателей права на проживание, четко объяснить, каким образом они оказались на данных квадратных метрах, где далее они намерены зарегистрироваться. И отразить все эти обстоятельства при заключении предварительного договора под их личную подпись.

Особенно разумной выглядит «выписка» всех, кто не является собственниками, на другие квадратные метры – если ситуация позволяет. Поскольку это обстоятельство существенно повышает привлекательность объекта с точки зрения покупателя. И для продавца удобнее позиционировать свою квартиру как «прямую продажу» – за «встречной покупкой» легко может потянуться длинная цепь и долгие проволочки. А если все «прописаны» в других местах, можно смело делать «разорванный» нотариат – сначала продать свою недвижимость, а потом выбирать из массы предложений наилучшие и при этом ни от кого не зависеть.

Просмотров: 79 | Добавил: haverve | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
Мини-чат
200
Статистика

Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0
Форма входа
Поиск
Календарь
«  Февраль 2014  »
ПнВтСрЧтПтСбВс
     12
3456789
10111213141516
17181920212223
2425262728
Архив записей
Друзья сайта